مسائل حقوقی خرید و فروش

بنام خدا
ضمن عرض سلام و خوش آمد و همچنین تشکر از توجهی که نموده اید، لازم  است در ابتدا به  یک موضوع اشاره  شود و آن اینکه سعی شده است مطالب بصورت خیلی ساده و به زبان عامیانه و برای تمام اقشار جامعه ارائه شود و نام بردن شماره و یا ماده ای از قانون صرفا به دلیل اهمیت آن موضوع و رفع ابهام و اشاره صریح قانون به آن می باشد.                                                                                                                                                                                                                                                                                         

در فقه و قانون مدنی به عمل خرید و فروش بیع گفته میشود ودارای خصوصیات و ویژه گیهایی است که در زیر به مختصری از آن اشاره می کنیم.
در ابتدا باید بدانیم که بیع عقد است و عقدی است لازم و از عقود معین می باشد. عقود معین ، عقودی هستند که تمامی شرایط و آثار و طرق انحلال آنها را قانون معین وتعیین  کرده است.

تعریف عقد: ماده 183 قانون مدنی بیان می نماید: عقد عبارت است از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد به امری نمایند و مورد قبول آنها باشد.
عقد لازم و عقد جایز به چه معناست؟
عقد لازم آنست که هیچ یک از طرفین معامله حق فسخ آن را نداشته باشد مگر در موارد معینه (ماده 185 قانون مدنی) مانند بیع - اجاره - وقف - صلح - ضمان و......
عقدجایز آن است که هر یک از طرفین بتواند هر وقتی بخواهد فسخ کند.( ماده 186 قانون مدنی) مانند وکالت - ودیعه - عاریه - مضاربه و........

تعریف بیع:‌ بیع عبارت است ازتملیک عین به عوض معلوم
از این تعریف می توان نتیجه گرفت که:
1- بیع عقدی است تملیکی یعنی اینکه بواسطه عقد بیع شخص مالک مال میشود.
2- موضوع عقد بیع باید عین معین باشد مانند یک واحد آپارتمان مسکونی در طبقه دوم و یا یک دستگاه اتومبیل سواری پژو 206 مدل 90 به شماره پلاک....... و رنگ سفید.
3- بیع عقدی است معوض. یعنی اینکه فروش مال در مقابل عوضی باید انجام گیرد و عوض هم میتواند وجه نقد باشد و یا مال .
حال پس از اینکه اشاره مختصری به موضوع خرید و فروش (بیع) شد برای اینکه بتوانیم یک مالی را بصورت قانونی خرید و فروش نماییم و دچار و گرفتار افراد سود جو نشویم و راه دادگاه را در پیش نگیریم و چنانجه به هر علتی کارمان به دادگاه کشید دعوا را بسود خود خاتمه دهیم، لازم است به موارد زیر دقت نماییم:
1- اول از همه سعی کنیم چنانچه قصد خرید یا فروش ملکی را داریم حتما به دفاتر املاکی که دارای پروانه کسب معتبر هستند، مراجعه نماییم واز مراجعه به دفاتر املاکی که پروانه کسب ندارند یا پروانه آنها معتبر نیست پرهیز نماییم.
2- بیاد داشته باشیم که برای اینکه معامله ای یا قراردادی منعقد شود، اراده طرفین قرارداد وتوافق و تراضی طرفین، مفاد و پیکره این قرارداد و معامله را تشکیل می دهد و هرگونه تعهد و التزام متوجه طرفین و قائم مقام آنها خواهد بود ودر این خصوص ( تعهدات و التزامها) مشاور املاک و یا هر شخص دیگری که در معامله یا قراردا دخیل نباشند، مسولیتی نخواهند داشت. لذا هیچ توجه و اعتنایی به سخنانی مانند: اون بامن ـ من حلش میکنم ـ تو با من طرفی و.........ننمایید.
ماده 219 قانون مدنی بیان می کند: عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قائم مقام آن ها لازم الاتباع است، مگر این که به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.
برای اینکه یک معامله ازنظر قانون بصورت صحیح انجام شود، چهار شرط اساسی و کلی باید در آن رعایت گردد ماده 190 قانون مدنی عنوان میکند برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است:
1- قصد طرفین و رضای آنها
2- اهلیت طرفین
3- موضوع معین که مورد معامله باشد
4- مشروعیت جهت معامله
حال برای بیشتر روشن شدن موضوع در باره هر یک از شرایط فوق مختصری توضیح می دهیم:
 1- قصد چیست وچه فرقی با رضا دارد؟ قصد عبارت است از اراده خارجی شخص برای انجام دادن معامله. همین که شخصی ملکش را به بنگاه می سپارد و در جلسه فروش آن حضور به هم میرساند نشان دهنده قصد وی برای فروش آن هست و هم چنین خریدار برای خرید.
رضا چیست؟ رضا عبارت است از اراده باطنی و درونی شخص برای انجام معامله. و اصولا اراده درونی باعث انگیزش و بوجود آوردن اراده خارجی می شود.
این موضوع حائز اهیت زیادی می باشد چرا که امکان دارد شخصی اراده خارجی برای انجام معامله داشته باشد، ولی اراده باطنی و درونی نداشته باشد و به هر دلیلی وی را اجبار کرده باشند که به این عمل اکراه گفته میشود.
و مورد دیگر اینکه فقدان و نبودن قصد خارجی از ابتدا باعث بطلان معامله میشود ماده 195 قانون مدنی: اگر کسی در حال مستی یا بیهوشی یا در خواب معامله نماید آن معامله بواسطه فقدان قصد باطل است.
ولی در مورد فقدان قصد باطنی و درونی یا همان وجود اکراه باید گفت اکراه از ابتدا باعث بطلان معامله نمیشود و باعث عدم نفوذ آن است و پس از برطرف و از بین رفتن اکراه،‌ شخص میتواند یا آن معامله را رد و قبول ننماید که موجب بطلان معامله میشود و یا اینکه پس از رفع و مرتفع شدن اکراه آن را قبول کند که موجب نفوذ و صحت معامله میشود. ماده 209 قانون مدنی بیان می کند:
امضای معامله بعد از رفع اکراه موجب نفوذ معامله است. 
در اینجا لازم میدانم به چند اصطلاح قانونی اشاره و کمی درمورد آنها توضیح دهم.
در قانون خیلی جاها به کلمه غیر نافذ و یا نافذ و بطلان و صحیح اشاره شده است واین کلمات معانی خاص و ویژه ای دارند.
کلمه صحیح که کاملا آشکار و معلوم است و آن حکایت از صحت عمل و یا موضوعی دارد.
کلمه باطل را حقوقدانان به موجود مرده و مرگ تشبیه نموده اند یعنی اینکه در عالم خارج و عالم دنیا وجودی ندارد بنابراین معامله باطل مانند این است که انگار اصلا از ابتدا هیچ معامله ای صورت نگرفته و هیچ اثر و بار حقوقی ندارد. 
غیرنافذ را حقوقدانان به شخص بیمار تشبیه نموده اند به این صورت که امکان دارد مشکلی که پیش آمده مرتفع شود وموجب صحت و سلامت آن گردد و آنرا نافذ و صحیح گرداند و همچنین ممکن است مشکل به دلایلی مرتفع نگردد و موجب بطلان قرارداد شود. 
2- اهلیت طرفین به چه معناست؟ یعنی اینکه طرفین معامله باید بالغ - عاقل - رشید باشند.
در قانون سن بلوغ برای دختر 9 سال و برای پسر 15 سال قمری تعیین شده است ولی به این نکته مهم باید توجه داشت که سن بلوغ اشاره شده در قانون مدنی و پس از بالغ شدن شخص دارا شدن قدرت و اجازه قانونگذار برای تصرف نمودن دراموال خود و امور مالی خود میباشد و این سن برای انجام معاملات کافی نیست وبه موجب قانون راجع به رشد متعاملین 13 شهریور 1313 ، سن لازم برای انجام معاملات جه دختر و چه پسر 18 سال تمام می باشد.
 
رشید  به چه معناست؟ نقطه مقابل رشید سفیه می باشد و یعنی اینکه طرفین معامله سفیه وغیر رشید نباشند و سفیه کسی است که علی رغم اینکه به سن بلوغ رسیده است وحتی به سن رشد برای معامله کردن نیز رسیده است ولی قدرت تشخیص در امور مالی را ندارد مثلا فرق
یک عدد اسکناس صد تومانی و یک عدد تراول صد هزار تومانی را نمیتواند تشخیص دهد.
3- مورد معامله باید مالیت داشته و متضمن منفعت عقلایی مشروع باشد.
4- مشروعیت جهت معامله: یعنی اینکه مثلا معامله 500 کیلو انگور برای درست کردن شراب باطل است ولی اگر طرف معامله خبر نداشته باشد که این انگور ها را به چه منظور از وی می خرند اشکالی ندارد ولی اگر در قرار دادی قید کنند که به جهت شراب انداختن می باشد،معامله باطل است. 

محل تبلیغات املاک شمامحل تبلیغات املاک شما
خبرنامه
با عضویت در خبرنامه از آخرین اطلاعات بازار ملک، از جمله معرفی بهترین موارد جهت خرید، فروش و رهن و اجاره و ... مطلع شوید.
 
 سپردن ملک